Comprar un lote industrial es una decisión que va más allá del precio por metro cuadrado.
Los servicios disponibles, la escritura, los accesos, la zonificación y la etapa en la que está el parque definen si ese lote va a servir para producir, para crecer o para sostener su valor en el tiempo.
In Alberdi Desarrollos desarrollamos y gestionamos parques industriales desde 2011, con más de 300 empresas radicadas en el corredor sur del AMBA. En esta guía repasamos qué revisar en cada paso, tanto si buscás un lote para instalar tu planta como si lo evaluás como inversión.
¿Qué conviene definir antes de buscar un lote industrial?
Antes de recorrer parques, conviene tener claro para qué vas a usar el lote.
Una planta de manufactura, un centro de distribución y una inversión a mediano plazo necesitan condiciones distintas.
Estas preguntas ordenan la búsqueda:
- ¿Qué actividad vas a desarrollar y en qué categoría industrial se encuadra?
- ¿Cuánta superficie necesitás hoy y cuánta vas a necesitar en cinco o diez años?
- ¿Qué potencia eléctrica, consumo de gas y tratamiento de efluentes requiere tu proceso?
- ¿Cuándo necesitás estar operando?
- ¿Vas a construir para uso propio, para alquilar o vas a conservar el lote como activo?
Un error frecuente es comprar un lote ajustado a la necesidad de hoy. Si la empresa crece, mudarse otra vez cuesta más que haber previsto el espacio desde el principio.
¿Qué servicios tiene que tener el lote para operar?
La infraestructura es el primer filtro técnico. Un lote sin redes operativas obliga a la empresa a gestionar por su cuenta energía, gas, conectividad y tratamiento de efluentes, con costos y plazos difíciles de prever.
Antes de avanzar, verificá:
- Energía eléctrica en media tensión y la potencia disponible para tu lote.
- Red de gas y su capacidad para tu proceso.
- Treated industrial effluent network.
- Fiber optic throughout the property.
- Calles aptas para tránsito pesado e iluminación en los espacios comunes.
En los polos de Alberdi Desarrollos hay media tensión, gas, fibra óptica, iluminación LED, calles de hormigón H30 y red de efluentes industriales tratados.
Poseemos toda la infraestructura necesaria para que los industriales puedan operar en tranquilidad.
¿Qué documentación revisar antes de comprar?
La situación dominial es lo que le da seguridad jurídica a la compra. Pedile al desarrollador:
- La escritura del lote o el estado del título.
- El plano de subdivisión aprobado.
- La zonificación industrial que aplica al parque.
- El reglamento interno y protocolos
- Las habilitaciones y permisos del parque.
Para comparar opciones, el sitio de Parques Industriales del Ministerio de Economía publica un mapa con los parques industriales del país.
¿Qué categorías industriales admite el parque?
La zonificación define qué actividades pueden funcionar en el lote. En la provincia de Buenos Aires, la Ley 11.459 clasifica a las industrias en categorías 1, 2 y 3 según su complejidad ambiental.
Un parque que admite las tres categorías te da margen si tu actividad cambia y amplía el universo de empresas interesadas si algún día querés vender o alquilar. Nuestros polos en Ezeiza, Spegazzini y Tristán Suárez admiten categorías 1, 2 y 3.
También revisá los indicadores FOS y FOT, que fijan cuánto podés construir. Los explicamos en nuestra guía de parques industriales en la provincia de Buenos Aires.
¿Cómo evaluar la ubicación y los accesos?
La cercanía a una autopista reduce tiempos de flete, pero también importa cómo se entra y se circula dentro del
La ubicación define cuánto tarda tu mercadería en llegar a clientes, proveedores, puerto y aeropuerto, y cuánto cuesta cada viaje.
Al evaluar un lote, revisá la distancia real a los corredores que usa tu operación, si el ingreso separa autos y camiones y si el acceso y las calles internas permiten maniobrar con camiones de gran porte.
En este punto, nuestros polos parten con ventaja: los cuatro están a menos de 2 km de una autopista y a minutos de la Ciudad de Buenos Aires, del Aeropuerto Internacional de Ezeiza y del Puerto de Buenos Aires.
Polo Industrial Bernal: a 400 metros de la Autopista Buenos Aires-La Plata y a metros de la Estación Bernal, lo que facilita la llegada del personal en tren. Es el más cercano a la ciudad y al puerto: 20 minutos de CABA (18 km) y del Puerto de Buenos Aires (15 km), y 35 minutos de La Plata.
Polo Industrial Ezeiza: a 1 km de la Autopista Ezeiza-Cañuelas, con tres accesos diferenciados para autos y camiones. Está a 10 minutos del Aeropuerto de Ezeiza (15 km), a 25 minutos de CABA (30 km) y a 40 minutos del Puerto de Buenos Aires (45 km).
Polo Industrial Spegazzini: acceso directo desde la Autopista Ezeiza-Cañuelas, con un ingreso de 8 carriles que agiliza la entrada y salida de camiones. Está a 10 minutos del aeropuerto, a 25 minutos de CABA y a 40 minutos del puerto.
Polo Industrial Tristán Suárez: en el cruce de la Autopista Presidente Perón (a 1 km) y la Autopista Ezeiza-Cañuelas (a 2 km), con ingresos desde las dos. Está a 10 minutos del aeropuerto (20 km), a 30 minutos de CABA y a 40 minutos del puerto.
¿Qué costos hay además del precio del lote?
El precio es solo una parte de la inversión. Para comparar alternativas con el mismo criterio, sumá:
- Gastos de escrituración e impuestos de la compra.
- Expensas del parque y los servicios que cubren.
- Proyecto, permisos y construcción de la nave.
- El plazo hasta que la planta empiece a operar.
Fuera de un parque, rubros como la seguridad, el mantenimiento de calles o la gestión de servicios quedan a cargo de cada empresa. Lo cuál, es una gran diferencia en una estructura de costos.
Sabé más sobre estas diferencias en ¿Dentro o fuera de un parque industrial?
¿Qué mirar si comprás el lote como inversión?
Si el objetivo es invertir, la pregunta clave es qué va a hacer que una empresa quiera usar ese lote en el futuro: ubicación, servicios, categorías admitidas y un parque bien gestionado.
Son las mismas condiciones que hoy buscan las empresas que se instalan en nuestros polos.
La trayectoria del desarrollador también pesa. En Alberdi Desarrollos llevamos más de 15 años desarrollando y administrando parques industriales, con más de 1.000 hectáreas gestionadas y más de 300 empresas radicadas.
Para quien busca entrar en una etapa inicial, el Tristán Suárez Industrial Park está en desarrollo: 104 ha con lotes desde 4.000 m², sobre dos autopistas y con la misma gestión que acompaña a los polos ya consolidados.
Te acompañamos con información sobre lotes disponibles, etapas de obra y condiciones comerciales. Ampliamos este análisis en beneficios de un parque industrial para inversores.
¿Por qué importa quién administra el parque?
Comprar un lote es también elegir quién va a administrar el entorno donde vas a operar durante años.
In Alberdi Desarrollos te acompañamos desde la compra del lote y mientras tu empresa opere en el parque: desarrollamos y administramos nuestros propios parques desde 2011.
Esa administración activa es lo que nos diferencia.
Todos los días, nuestro equipo se ocupa de que el parque funcione para las más de 300 empresas radicadas y las más de 15.000 personas que ingresan a nuestros polos:
- Seguridad propia las 24 horas: monitoreo permanente, ingreso biométrico con Open Key, rondas preventivas, recorridos perimetrales y paredón de hormigón en todo el perímetro, con capacitación continua del equipo.
- Emergencias resueltas dentro del parque: unidad sanitaria, ambulancia y bomberos las 24 horas.
- Mantenimiento e inversión permanentes: calles, iluminación y espacios comunes. Planes de afluentes y ampliaciones.
- Gestión ambiental: un plan anual de infraestructura verde con forestación en los polos.
- Acompañamiento a cada empresa: las gestiones del día a día y Comunidad Alberdi, nuestra plataforma que conecta a las empresas radicadas con personas de la zona que buscan trabajo.
Nosotros gestionamos, vos te enfocás en producir. Conocé todo lo que incluye en nuestros servicios.
Paso a paso para comprar un lote industrial
- Definí la actividad, la superficie y los plazos de tu proyecto.
- Elegí la zona según tus clientes, proveedores y accesos.
- Recorré el parque y verificá los servicios en el sector del lote.
- Pedí la documentación dominial, el plano aprobado y el reglamento del parque.
- Calculá el costo total: precio, escritura, expensas, conexiones y construcción.
- Confirmá que tu actividad esté admitida y revisá el FOS y el FOT.
Encontrá el espacio para la próxima etapa de tu empresa
Comprar un lote industrial con información completa te permite decidir con tranquilidad y planificar el crecimiento de tu empresa.
Contanos qué actividad realizás, cuánta superficie necesitás y cuándo querés instalarte.
Contact us para evaluar las alternativas y coordinar una visita.
👉 Agendá una visita a nuestros parques.
El futuro de la industria está en los parques industriales.
Preguntas frecuentes sobre comprar un lote industrial
¿Conviene comprar un lote industrial en preventa?
Depende de tus plazos. Un lote en preventa sirve si planificás tu instalación con tiempo o buscás entrar en una etapa inicial del desarrollo. Si necesitás operar pronto, un lote con posesión inmediata es la alternativa más directa.
¿Qué superficie tienen los lotes industriales?
Varía según el parque. En los polos Ezeiza y Spegazzini hay lotes de 2.000 a 20.000 m², y en Tristán Suárez, desde 4.000 m².
¿Qué categorías industriales pueden instalarse?
Nuestros polos en Ezeiza, Spegazzini y Tristán Suárez admiten categorías 1, 2 y 3 según la Ley 11.459 de la provincia de Buenos Aires. Luego, en el Polo Industrial Bernal se admiten empresas de categorías 1 y 2.
¿Dónde hay lotes industriales en zona sur?
Alberdi Desarrollos tiene lotes en los polos Ezeiza, Spegazzini y Tristán Suárez, en el partido de Ezeiza, sobre el corredor sur del AMBA.
